Selon l’article 275 CO, le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder au fermier, moyennant le paiement d’un fermage, l’usage d’un bien ou d’un droit productif, et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits.

L’article 289a alinéa 1 lettre a CO prescrit que le fermier ne peut pas apporter au mode d’exploitation de la chose affermée un changement essentiel, dont les effets s’étendraient au-delà de la durée du bail, sans le consentement écrit du bailleur.

Le fermier diligent veillera ainsi à recueillir le consentement écrit du bailleur s’il souhaite apporter des changements essentiels à la manière d’exploiter la chose affermée, si les effets peuvent persister après la fin du bail.

Tel est le cas si le fermier désir, par exemple, transformer le concept d’un hôtel familial en un établissement pour célibataires hostiles au bruit provoqué par les enfants[1].

Selon l’article 289a alinéa 3 CO, si le bailleur n’a pas donné son consentement écrit à un changement essentiel du mode d’exploitation de la chose affermée et que le fermier n’a pas remis la chose en état dans un délai convenable, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de tente jours pour la fin d’un mois.

Ainsi, en cas de changement essentiel du mode d’exploitation de la chose affermée non autorisé par écrit par le bailleur, celui-ci bénéficie d’un droit de résiliation extraordinaire si le fermier ne rétablit pas le mode initial d’exploitation de la chose affermée dans un délai convenable, ou s’il refuse de s’exécuter.

L’article 289a alinéa 2 CO prescrit, quant à lui, que lorsque le bailleur a donné son consentement au changement du mode d’exploitation, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s’il en a été convenu par écrit.

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[1] ZKomm-Higi, art. 289a N.14